Home Monografii Programe contabilitate Modele acte Legislatie Link-uri utile Regulament Contact
Capitol
Denumire
Conturi
Clase
Cautare

Monografie contabila constructii de cladiri , apartamente in regie proprie

   In economia actuala, cand nevoia de spatii destinate locuintelor sau birourilor a crescut simtitor in ultimii ani, tot mai multe societati comerciale au inceput sa dezvolte activitati de constructii sau ansambluri de constructii.
   Un imobil este un exemplu foarte bun pentru a explica starea diferita in contabilitate, in functie de destinatie si utilizare.
   Daca revenim la contabilitatea de baza, la definitiile existente in capitolele de “Stocuri si productie in curs”si “ Imobilizari “ vom intalni explicate urmatorii temeni:
  • Marfa: Bunurile pe care unitatea patrimoniala le cumpara in vederea revanzarii
  • Produse finite: Produse care au parcurs in intregime fazele procesului de fabricatie si nu mai au nevoie de prelucrari ulterioare in cadrul unitatii patrimoniale , putand fi vandute .
  • Baracamente si amenajari provizorii: sunt bunuri achizionate sau construite pentru executarea lucrarilor de constructii .NU se include in aceasta categorie , lucrarile de organizare la care prin demolare sau demontare nu se recupereaza materiale ( platforme betonate , drumuri si cai de acces , gropi de var etc)
O alta serie de termeni ii vom prezenta pe parcurs, cand ne vom folosi de ei.
 
   Activitatea de constructii, indiferent de utilizarea constructiei finale, se poate clasifica in functie de implicarea beneficiarului in operatia propriu zisa:
·        Construire in regim propriu
·        Construire de catre o firma specializata pe baza unui contract de prestari servicii.( contract de antepriza)
Fiecare categorie in parte prezinta beneficii dar si probleme specifice., si trebuie
analizata foarte bine situatia pentru a obtine niste costuri optime.
Indiferent de modul in care se va ridica cladirea sau complexul de cladiri , prima operatiune economico financiara   este procurarea terenului. Acest lucru se poate face prin doua modalitati:achizitie directa sau aport la capital
 
1.Achizitia unui teren intravilan( economic se recomanda achizitia unui teren intravilan si nu a unuia extravilan, deoarece costurile de trecere din extravilan in intravilan pot sa scada profitul final ) 500.000 lei fara tva 
212 Terenuri
404 Furnizori de imobilizari
500.000 lei
4426 Tva deductibila
404 Furnizori de imobilizari
95.000 lei
*Mentionam ca sumele folosite sunt pur informative, pentru a respecta inregistrarile contabile
 
2. Un asociat aduce la infiintare , ca aport la capital un teren de 500.000 lei 
212 Terenuri
456 Decontari cu asociatii priv capitalul
500.000 lei
 
*Atentie, de fiecare data , dupa aportul efectiv , trebuie urmarita situatia capitalului nevarsat si trecerea acestuia in categoria capital subscris varsat , adica
1011 Capital subscris nevarsat
1012 Capital subscris varsat
500.000 lei
 Urmatoarea operatiune, dupa achizitia sus mentioanta , este declararea terenului la Directia de impozite si taxe si achitarea cotei parte din impozitul pe terenuri pe anul fiscal respectiv, ( se va completa DECLARATIE DE IMPUNERE
pentru stabilirrea impozitului/taxei pe teren in cazul contribuabililor persoane juridice,
datorat in temeiul Legii nr.571/2003 privindCodul Fiscal cu modificarile si completarile ulterioare)
 
3. Inregistrarea impozitul pe terenuri aferent anului in curs 12.000 lei 
471 Cheltuieli inregistrate in avans 
446 Alte impozite si taxe
12.000 lei
 
*recomandam utilizarea unui analitic pentru 446 , pentru o evidenta exacta a impozitelor datorate 
La finalul fiecarei luni se va trece pe cheltuiala cota parte aferenta fiecarei luni
635 Cheltuieli cu impozite si taxe
471 Cheltuieli inregistrate in avans 
1000 lei
( adica 12.000/12 luni)
 
 Impozitul pe teren se poate achita in doua transe , termenele de plata fiind de 31.03 si 30.09, agentul economic beneficiind de o reducere de 10 % daca este achitat integral inainte de 31.03 , intarzierile la plata fiind taxate cu o majorare de 0.1 % pe zi
 
4. Plata impozitului pe teren
446 Alte impozite si taxe
5121 Banca in lei  
6000 lei
 
Vom prezenta in continuare monografia aferenta procesului de constructie in regie proprie in vederea revanzarii.
 
   Conform proiectului prezentat pentru obtinerea autorizatie de constructie, obiectivul este un bloc de locuinte cu 70 de apartamente , data de incepere 01.05.2008, data de finalizare 31.08.2009. 
   In aceasta situatia, agentul economic isi va organiza activitatea ca si o activitate de productie, inregistrand productia in curs, iar la finalul proiectului, odata cu procesul verbal de receptie se va inregistra produsul finit.

1. Se achita unei firme de arhitectura planurile initiale si proiectul de constructiei in valoare de 10.000 lei
628 Cheltuieli cu serviciile
401 Furnizori
10.000 lei
4426 Tva deductibil
401 Furnizori
1.900 lei

2. Pentru activitatile legate de constructia efectiva , societaea comerciala angajeaza o firma specializata , valoarea contractului fiind de 5000 lei/luna.
   Este recomandata angajarea constructorilor prin contract de prestari de servicii cu o firma specializata, sau inchirierea fortei de munca prin diverse forme, leasingul de personal fiind o varianta uzitata in economia contemporana.
   De ce aceasta recomandare? Pentru ca astfel se evita toate actele ce tin de personal, pontaje , instructaj, protectia muncii, drumurile la Inspectoratul Teritorial de Munca, poate chiar angajarea unui contabil special pentru contabilitatea salariilor celor implicate pe santier. 
628 Cheltuieli cu serviciile
401 Furnizori
5.000 lei
4426 Tva deductibil
401 Furnizori
950 lei
 
*Leasingul de personal este o monografie aparte pe care o vom prezenta separate.
* Pentru salariatii proprii , inregistrarea in contabilitate cheltuielilor cu salariile sunt prezentate in monografia dedicate salariilor.
 
3. Societatea comerciala, in urma analizei de cost, recurge la inchirierea utilajelor specifice, tinand cont de faptul ca aceasta constructie este singura pe care o va finalize in regie proprie, nu este necesara achizitia utilajelor, suma pentru care se semneaza contractul fiind de 10.000 lei fara tva 
612 Cheltuieli cu redeventele locatiile de gestiune si chiriile
401 Furnizori
10.000 lei
4426 Tva deductibil
401 Furnizori
1900 lei
 
4.Se achizioneaza materii prime de 500.000 lei, materiale de 20.000 lei 
301 Materii prime
401 Furnizori
500.000 lei
302 Materiale consumabile
401 Furnizori
20.000 lei
4426
401 Furnizori
98.800 lei
*Inregistarea consumul de materii prime si materiale se face pe baza bonurilor de consum .Din punct de vedere al documentelor contabile, un rol important il are devizul lucrarii, document ce necesita prezenta unui specialist in constructii, de aceea se recomandat ca dirigintele de santier ( inginer constructor) sa nu fie omis din organigrama unitatii.
 
5. Daca pe santier si folosesc mijloace fixe , se va inregistra in contabilitatea amortizarea lunara ( presupunem ca suma este de 3000 lei /luna)
681 Cheltuieli cu amortizarea
281 Amoritzarea imobilizari corporale
3000 lei

   Trebuie identificate cu mare atentie care sunt procesele economico financiare ce au implicare directa cu santierul, respective constructia cladirii .
   Mentionam in primele randuri ca vorbim de o activitate de productie, costul productiei in curs depinzand de corecta alocare a costurilor societatii pentru produsul respective( constructia in speta noastra)
La data de 31.05.2008( finalul primei luni de santier) se inregistreaza productia in curs, costul calculate fiind :
10.000 lei- arhitectul
5.000 lei – salariatii
10.000 lei – chiria utilaje
500.000 lei- materii prime
20.000 lei – materiale
3.000 lei – amortizare mijloace fixe 
548.000 lei- TOTAL
   Nu am cuprins in aceasta calculatie costurile indirecte de productie , acestea fiind calculate ca si cota parte conform procentului de participare la productie
   Din categoria cheltuielilor indirecte fac parte cheltuileli cu energia, chiriii, salarii tessa, diverse servicii ale tertilor etc….
 
6. Inregistrarea productiei in curs:
331 Productia in curs
711 Variatia stocurilor
548.000 lei
 
7. La 01.06.2009( prima zi a lunii ) se inregistreaza repunerea in productie a productiei neterminate
711 Variatia stocurilor
331 Productia in curs
548.000 lei
 
   In lunile urmatoare, problema principala nu este modul de inregistrare in contabilitate, pe care l-am explicat mai sus, ci modul de calcul a costurilor.
   Daca in luna iunie mijloacele fixe folosite in luna mai , a caror amortizare a fost de 3.000 lei/luna, se vor muta pe un alt santier, sau se vor folosi in alt scop, la finalul lunii, aceasta suma nu va participa la calculul costului productiei in curs.
Inregistrarile 6 si 7 se vor repeta la fiecare final si inceput de luna, suma putand sa fie diferita.
   In organigrama marilor dezvoltatori imobiliari exista cu siguranta posturi de contabili specialiazi cu calculatia costurilor, munca acestora fiind in stransa legatura cu munca inginerului care intocmeste devizul lucrarilor.
Presupunand ca la 31.08.2008 situatia costurilor pe fiecare luna se prezinta astfel 
Mai
548.000 lei
Iunie
600.000 lei
Iulie
800.000 lei
August
700.000 lei
   Costul de productie a imobilului este de 548.000+600.0000+800.000+700.000=2.648.000 lei
   Mentionam ca imobilul este un bloc de locuinte cu un numar de 70 de apartamente..Daca suprafata acestora este identical, atunci costul de productie a unui apartament este de 2.648.000 /70 = 37.828, 57 lei .
8. Inregistrarea receptiei imobilului la 31.08.2009
345 Produse finite
711 Variatia stocurilor
2.648.000 lei
   *Pentru o evidenta corecta si exacta a situatiilor apartamentelor ce vor fi fie vandute , fie supuse inchirierii , se recomanda utilizarea unui analtic al lui 345 pentru fiecare apartament,sau dezvoltarea pe fise analitice a contului 345 (fiecarui apartament fiindu-i alocata o fisa de magazine)
 
O atentie deosebita trebuie alocata vanzarii, si anume TVA, care, conform OUG 200/2008 publicata in MO din 4 decembrie 2008, poate sa fie de 5 % daca sunt indeplinite cumulative 3 conditii:
1. suprafata utila mai mica de 120 mp
2. valoarea mai mica de 380.000 lei
3. sa fie primul apartament achizionat.
Cumparatorul va da in acest sens o declaratie la notar prin care declara ca respecta ultima conditie.
 
9. Presupunand ca pretul de vanzare a unui apartament este de 100.000 lei , suprafata mai mica de 120 mp , apar urmatoarele situatii
a) cumparatorul a cumparat inainte semnarii contractului cu vanzatorul un alt apartament, atunci tva este de 19 %
4111 Clienti
701 venituri din vanzarea produselor finite
100.000 lei
4111 Clienti
4427 Tva colectata
19.000 lei
b) cumparatorul este la primul apartament achizionat, conform declaratiei pe propria raspundere semnata in fata notarului:
4111 Clienti
701 venituri din vanzarea produselor finite
100.000 lei
4111 Clienti
4427 Tva colectata
5.000 lei

10. Descarcarea gestiunii de produse finite
711 Variatia stocurilor
345 Produse finite
37.828, 57 lei
 
 
11. Incasarea contravalorii apartamentului vandut.( in situatia cu tva 19%) 
5121 Banca in lei
4111 Clienti
119.000 lei

   In situatia actuala, cu o lipsa acuta de lichiditati, contractarea unui apartament presupune si achitarea unui avans de catre client,inainte de finalizarea lucrarilor la apartamentul in discutie, dezvoltatorul benefiind astfel de o finantare din partea clientului insusi , inregistrarea in contabilitate a facturii de avans fiind 
4111 Clienti
419 Clienti creditori
20.000
( avansul de 20 %)
4111 Clienti
4427 Tva colectata
3.800 lei
( cazul cu tva 19 %)
 
12. Incasarea avansului
5121 Banca in lei
4111 Clienti
23.800 lei
 
13. Ridicarea de numerar din banca si achitarea unor facturi restante
581 Viramente interne
5121 Conturi curente
5000 lei
5311 Casa in lei
581 Viramente interne
5000 lei
Plata facturi
401 Furnizori
5311 Casa in lei
5000 lei.
*Nu vom detalia plata pe fiecare factura in parte, atentie numai la plafonul de plati in numerar in aceeasi data si la acelasi furnizor.!
 
14. La data vanzarii totale a apartamentului, factura emisa va contine doua poziti si anume:
- valoarea totala a apartamentului
- stornarea avansului achitat anterior
4111 Clienti
701 Venituri din vanzarea produselor finite
100.000 lei
4111 Clienti
419 Clienti creditori
-20.000 lei
4111Clienti
4427 Tva colectata
15.200 lei
 
15. In urma unei sedinte AGA , se hotaraste pastrarea unui apartament in scopul utilizarii in scop de birou, se va autofactura apartamentul la costul de productie
2121 Cladiri
701 Venituri din vanzarea produselor finite
37.828, 57 lei
4426 Tva deductibil
4427 Tva colectata
7.187,42 lei
Concomitant descarcarea de gestiune de produse finite
711 Variatia stocurilor
345 Produse finite
37.828, 57 lei
 
 
16. Din luna urmatoare se va inregistra amortizarea apartamentului, durata de utilizare fiind de 40-60 ani pentru categoria de cladiri administrative .Alegand perioada de 50 de ani, amortizarea lunara este de 63.04 lei
6811 Cheltuieli cu amortizarea imobilizarilor
2812 Amortizare constructii
63.04 lei
 
17 . Se hotaraste inchirierea apartamentului , valoarea lunara a chiriei fiind de 3000 lei/ luna fara tva.
4111 Clienti
706 Venituri din chirii
3.000 lei
4111 Clienti
4427 Tva colectata
570 lei
 
 


ARIE CLIENTI
User:
Parola:
Pastreaza-ma logat
  » Cont nou
  » Am uitat parola
  » Regulament

http://www.oricesoft.ro
http://www.sportsoft.ro
http://www.kemposoft.com
http://www.xagenti.ro
https://ro.jooble.org/locuri-de-munca-IT